Die sogenannte Spekulationsfrist ist vielen Immobilienbesitzern bekannt. Wer ein Grundstück oder Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss einen möglichen Gewinn versteuern. Eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren ist jedoch nicht steuerbar, wenn das Gebäude im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Doch wie sieht es aus, wenn das Grundstück nicht verkauft, sondern z. B. an ein Familienmitglied übertragen wird, das dafür lediglich die bisherige Darlehensschuld übernimmt? Mit genau dieser Frage beschäftigte sich der Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen Urteil.

Übertragung gegen Schuldübernahme

Ein Vater hatte ein Grundstück für 143.950 Euro gekauft, dieses vermietet und noch innerhalb der Zehnjahresfrist auf seine Tochter übertragen. Diese zahlte dafür keinen gesonderten Kaufpreis, übernahm aber das noch offene Darlehen in Höhe von 115.000 Euro. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt 210.000 Euro wert.

Steuerpflichtiger Gewinn für teilentgeltliche Übertragung

Das Finanzamt sah hierin ein privates Veräußerungsgeschäft. Es nahm eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen (in Höhe der übernommenen Schuld von 115.000 Euro) und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des Gebäudes vor. Daraus ergab sich ein steuerpflichtiger Gewinn, obwohl die Schuldübernahme unter dem ursprünglichen Kaufpreis lag.

BFH stimmt Finanzamt zu

Das Finanzgericht sah das zunächst anders: Ein Entgelt unterhalb der ursprünglichen Anschaffungskosten führe nicht zu einem steuerpflichtigen Gewinn. Der BFH folgte jedoch der Auffassung des Finanzamtes. Die Übernahme von Schulden stellt eine entgeltliche Gegenleistung dar. Daher liegt in Höhe der Schuldübernahme von 115.000 Euro durch die Tochter ein Entgelt vor. Da die Übertragung innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb erfolgte und auch nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, lag ein privates Veräußerungsgeschäft vor.

Der Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften berechnet sich aus dem Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.  Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um die Absetzungen für Abnutzung (AfA), erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte (hier Vermietung) abgezogen worden sind.

Da das Entgelt von 115.000 Euro geringer war als der Verkehrswert von 210.000 Euro, lag eine Teilentgeltlichkeit vor und es ergab sich auch ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Dass das Entgelt unter den historischen Anschaffungskosten von 143.950 Euro lag, war für den BFH dabei unbeachtlich.

Fazit:
Das Urteil hat Bedeutung für viele familiäre Vermögensübertragungen. Denn wer glaubt, eine Immobilie steuerfrei weitergeben zu können, nur weil kein Geld fließt, irrt. Auch wenn nur ein Darlehen übernommen wird, handelt es sich zumindest teilweise um ein entgeltliches Geschäft und damit möglicherweise um einen steuerpflichtigen Vorgang.

Aufteilung für Betriebsvermögen noch strittig

Das Urteil gilt zunächst für Vermögensübertragungen im Privatvermögen. Für die teilentgeltliche Übertragung von Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens ist noch umstritten, ob eine Aufteilung des Vorgangs analog zu erfolgen hat. Dabei wäre allerdings der Buchwert des übertragenen Wirtschaftsguts bis zur Höhe des Entgelts dem entgeltlichen Teil und erst dann dem unentgeltlichen Teil zuzuordnen.