Das steuerliche Einmaleins des Immobilienbesitzes

Nicht alles ist sofort absetzbar

 

Eine selbst bewohnte Immobilie kann eine Ergänzung zur Altersvorsorge sein. Aber auch mit einer vermieteten Eigentumswohnung lässt sich gut vorsorgen. Doch wie sieht es mit der steuerlichen Behandlung aus? Die Mieteinnahmen einschließlich Betriebskostenzahlungen des Mieters sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Als Werbungskosten können alle laufenden Kosten geltend gemacht werden, wie Grundsteuern, Gebäudeversicherungen, Schuldzinsen für den Kredit, Kosten für Heizung, Wasser, Strom usw.

Anders verhält es sich mit den Anschaffungskosten der Immobilie. Diese sind in der Regel über die gewöhnliche Nutzungsdauer von 50 Jahren abzuschreiben. Das gilt auch für Kosten, die notwendig sind, um eine Immobilie erstmals nutzbar zu machen, bei baulichen Veränderungen, die zu einer Erweiterung der Nutzfläche führen, wie der Ausbau eines Dachbodens und bei wesentlichen Verbesserungen durch umfangreiche Sanierungen. Hierfür müssen jedoch zumindest drei der zentralen Merkmale einer Immobilie im zeitlichen Zusammenhang verbessert werden.

Zentrale Merkmale einer Immobilie

  • Heizungsanlage
  • Sanitäranlage
  • Elektroinstallation sowie
  • Fenster

Aber auch Instandsetzungen und Modernisierungen kann das Finanzamt als abzuschreibende Anschaffungskosten beurteilen. Dies ist der Fall bei allen baulichen Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie anfallen und die insgesamt 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat diese gesetzliche Regelung jüngst konkretisiert. Er urteilte, dass in den ersten drei Jahren pauschal alle baulichen Maßnahmen einzubeziehen sind.

Unter die 15-%-Grenze fallen daher auch

  • Schönheitsreparaturen
  • Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen
  • Kosten zur (Wieder-)Herstellung der Vermietbarkeit der Immobilie.

Ausgenommen sind lediglich jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Vermieter sollten deshalb in den ersten drei Jahren gut abwägen und Bauvorhaben, wenn möglich, auf einen späteren Zeitpunkt verlegen. Wer vorhat, eine Schrottimmobilie zu erwerben und vor der Vermietung zu sanieren, der sollte sich darüber im Klaren sein, dass geringe Anschaffungskosten der Immobilie in Verbindung mit umfassenden Baumaßnahmen schnell zum Überschreiten der 15-%-Grenze führen, so dass die Baukosten ebenfalls über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.

Hinweis

Unklar ist derzeit noch, ob das Urteil des BFH auch für die Beseitigung von Schäden gilt, die nach der Anschaffung entstanden sind, wenn ein Mieter die Immobilie beispielsweise mutwillig beschädigt. Hier sollte das Verfahren offen gehalten werden, bis die obersten Bundesfinanzrichter dazu entscheiden.

(Stand: 23.02.2017)

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